Underhåll & underhållsplan

Styrelsen har tillsammans med Riksbyggens tekniske förvaltare tagit fram en ny underhållsplan för föreningen under hösten 2024. Den nya planen sträcker sig fram till 2034. Styrelsen har därefter fattat beslut beträffande underhållsplanens innehåll för de närmaste året i samband med budgetmötet i november 2024.

En bra underhållsplan blickar ofta långt fram i tiden. Detaljeringsgraden bör vara störst för de närmaste tio åren, men underhållsplanen beskriver också åtgärder som beräknas genomföras om kanske 10 – 30 år. Det är även viktigt att ha med vår historik, som till exempel när utfördes en nyinstallation, det senaste bytet eller underhåll av en viss installation, byggnad eller byggnadsdel. När det gäller föreningens historik går det att läsa under rubriken ”Genomförda projekt” nedan. 

För 2025 är följande beslutat:

• Våra belysningsarmaturer i trapphusen har börjat att tjänat ut. Dessa armaturer har även lysrör som innehåller kvicksilver och dessa tillverkas inte längre, vi har bara några kvar i lager. Vi kommer att byta till modern led-takbelysning med rörelsesensorer.
• OVK, obligatorisk ventilationskontroll.
• Översyn av taken och byte av trasiga takpannor med mera.

När det gäller utrustningen i tvättstugorna beslöt styrelsen att eftersom våra maskiner är till åren ska vi vid varje behov av reparation göra ett övervägande beträffande underhåll alternativt nyanskaffning. Det är god kvalitet på våra maskiner därför beslöt vi att agera på detta vis, även hållbarhetsmässigt är denna strategi bra. Detta underhåll är periodiserat i underhållsplanen.

Exempel på sådant som återfinns i underhållsplanen efter år 2025 och fram emot 2032 är; byte av entréportar, asfaltering, ommålning av trapphus och tvättstugor, byte av motorvärmare både ute och i garagen, takbyte, med mera.

Det är viktigt att komma ihåg att underhållsplanen är ett levande dokument, en plan och att styrelsen varje år måste göra prioriteringar utifrån detta.

En omprioritering, uppdatering eller en ny statusbesiktning kan innebära att styrelsen kan skjuta på ett underhåll eller tidigarelägga en underhållsåtgärd. En väl utarbetad underhållsplan kan bidra till en längre livslängd för fastigheterna och anläggningarna.

Genomförda projekt.

2024
¤  Högboms El har installerat en  FerroAmp EnergiHub som har en patenterad fas-balanseringsteknik med en hårdvara som kopplas in på alla tre faser. Det här möjliggör olika typer av besparingar. Behovet av en högre säkringstariff minskar dessutom finns möjlighet att säkra ner till en mindre huvudsäkring, vilket vi gjort. Utöver detta kan EnergyHub-systemet koppla ihop solel, energilager och elbilsladdning i ett lokalt likströmsnät, där allt går att mäta och styra.
¤  Boströms Rör har utfört rivning och installerat en ny undercentral för fjärrvärmen, Högfors GST, MCC. Den nya UC-en optimerar användningen av fjärrvärmeenergi, eftersom en större temperaturskillnad innebär att mer effekt kan utvinnas och det förbättrar systemets energieffektivitet avsevärt. Det har även gjorts en utbyggnad av Regins Arrigo som vi investerade i våren 2022. Anledningen till investeringen då och utbyggnaden nu är att vi vill slippa kostsamma haverier och säkerställa en fortsatt bra drift av våra anläggningar, FTX-fläktarna och undercentralen för fjärrvärme. I samband med bytet av undercentral har det även installerats en avgasare. Genom att installera en avgasare tar man bort gaser i värmesystemet, minskar underhållsbehovet, energibesparar och förlänger livslängden på rör, ventiler och armaturer i systemet. Dessutom ger en avgasare vattnet bättre energibärande egenskaper.
¤  J. Edströms Entreprenaden har utfört en trygghetsskapande åtgärd genom att gräva ner kabel och sätta upp en belysningspunkt på gångvägen mot busshållplats Arågränd.  Högboms El fixade det elektriska.

Under vintern, sommaren och hösten genomfördes det i föreningen även ett antal projekt i egen regi av medlemmar.
#   Lördag den 3 februari skottades alla garagetaken , 17 medlemmar hjälpte till på olika sätt. Det var folk på taken, på marken samt några som ordnade med grillning och kaffe som vi åt och drack efter slutfört arbete. Trots att taket på garaget nedanför Östfjällvägen 23/25 skottades av i ”uppförsbacke” utfördes hela arbetet på två timmar!
#  Den 25 maj hyrde vi in en hjullastare som bar ut nästan 50 kubikmeter matjord. Vi lagade skador runt om i kvarteret som uppkom när kvarteret målades och när plåtarbetena utfördes i samband med att fönsterbytet skett. Det var en skara medlemmar som krattade och jämnade ut områdena där hjullastaren tippat. Några medlemmar  ordnade med grillning och kaffe som vi åt och drack efter slutfört arbete. Dagen efter så jämnades områdena ut ytterligare när jorden torkat upp mer och därefter gödslades jorden och det såddes gräsfrö.
# Trädgårdsgruppen har planterat 5 stycken Rhodedenron utanför Östfjällvägen 19. Rhododendron är en grupp vintergröna växter med stor variationen av höjd och färg. De flesta i rhododendronsläktet är surjordsväxter, vilket betyder att de behöver ett lågt pH-värde (kring 4,5-5) i jorden för att kunna tillgodogöra sig alla näringsämnen.
#    I samband med att Edströms Entreprenad grävde ner elkabel med mera, passade trädgårdsgruppen på att flytta en apel som var alldeles för nära väggen mot Östfjällvägen 3. Apeln är nu flyttad till entrén vid Östfjällvägen 9.
#    Trädgårdsgruppen röjde sly efter Östfjällvägen och Storfjällvägen under senhösten. Det underlättar bland annat för bilarna när de ska parkera att slyn har försvunnit. Allt ris samlades ihop och kommer att malas ner i kompostkvarnen och återanvändas i trädgårdsarbetet nästa år. Det har även planterats drygt trettio plantor inom skogsområdet, mest tall men även lite löv som vi erhållit av Svenska Skogsplantor. 

2023
¤  Säkerhetsdörrar i Norrland har bytt ut våra lägenhetsdörrar till säkerhetsdörrar, Daloc S33 samt bytt ut radhusens ytterdörrar till Swedoor Character med frostat glas 10*21. Utöver detta har man installerat postboxar och tidningshållare från Din Box i flerfamiljshusen.
¤   Ryds Glas har bytt ut våra fönster och fönsterdörrar i alla lägenheter till inåtgående sidohängda fönster samt utåtgående fönsterdörrar. Alla med 2-glas isolerruta + 1 enkelglasruta, fabrikat Svenska Fönster. Karm och båge utvändigt har ett mattlackerat aluminiumbeklätt trä, det garanterar ett minimalt underhåll. Persienner, Roulett, är vita och monterade mellan fönstren direkt från fabrik. Alla fönster i gemensamma utrymmen har även bytts ut. Där är det lite olika fönstertyper från brandklassade till samma fönster som i lägenheterna.
¤  Besiktning, översyn av taken och byten av takpannor, borttagande av antenn på 15, med mera har utförts på våra fastigheter av Storsjötak.
¤   Mästarna G.Persson har behandlat, putsat samt målat det betonggrå tornet på Östfjällvägen 15. Man har även målat det som man inte hann med på huset i fjol.
¤   KONE utförde ett hissbyte på Östfjällvägen 15, den gamla hydraulhissen byttes ut mot en modern linhiss. Hisskonceptet som installerades heter  KONE – MonoSpace® 500 DX. Hissens elförbrukning har sjunkit markant, den förbrukar numera upp till 70 % mindre energi jämfört med den gamla hissen.
¤    Byte av mangel på Östfjällvägen 11 har utförts av Marklunds Service.
¤   J. Edströms Entreprenad har flyttat två belysningsstolpar vid den nedre parkeringen. Vidare har tre stora stubbar grävts upp och bortforslats. Ytan som är släpvagnsparkering har grusats upp. Högboms El fixade det elektriska.

Under sommaren och hösten genomfördes det i föreningen även ett antal projekt i egen regi av medlemmar.
#   Styrelsen har satt upp två torkställningar i ”gammal stil” utanför Östfjällvägen 19 samt vid Östfjällvägen 23. Vi snickrade i egen regi och använde oss av Svenskt Träs byggbeskrivning, med viss modifikation.
#   Tre ornäsbjörkar planterades på vägen som går mot busshållplats Arågränd. Den nedre perennrabatten slutfördes med både köpta växter och växter som vi fått av personer som bor i kvarteret men även av personer som bara vandrar igenom vårt kvarter.
#   I slutet av augusti bjöd Intresseföreningen Jämtland in till en tematräff om ”Utemiljö och trädgård med studiebesök” i Brunflo. Där var även vår trädgårdsgrupp på plats för att få idéer och inspiration. Edströms Entreprenad flyttade om buskar och även förbereda för en utökning av ängen.
#   Trädgårdsgruppen med flera medlemmar anlade 2022 en liten blomsteräng granne med Östfjällvägen 17. I år utvidgades ytan på ängen till mer än det dubbla. Många medlemmar var med och kärrade jord och lade stenplattor mot Östfjällvägen 17. Därefter blev denna yta sådd med ”Ängsfröblandning Norrland” samt en ”Humleblandning”.
#   Christina Persson, Stinsens Trädgård beskar våra 10 aplar i slutet på september. Det var dags för detta i allra högsta grad.
#   Ett par medlemmar snickrade ihop den nya informationstavlan, där använde man både nytt och återanvänt virke. Ytterligare fler medlemmar hjälpte till och satte tavlan på plats. Nu har vi en informationstavla som inte är ”upp och nedvänd”.
#   Flera medlemmar var inblandade när vi fällde några rötgranar på väg mot busshållplatsen Arågränd. Därefter gick några medlemmar i genom skogsrimporna mot Stor- och Östfjällvägen och bestämde vad som skulle vara kvar och resten röjdes ner med röjsåg av ytterligare en medlem. I början av oktober hade vi en städdag där många medlemmar drog ihop ris från aplarna som ansats samt riset efter Östfjällvägen och Storfjällvägen.
#   Precis i slutet på säsongen var det flera medlemmar som hjälpte trädgårdsgruppen med att kärra matjord till en ny rabatt utanför Östfjällvägen 19. Slutligen grävde ett par medlemmar ner 7 tallplantor intill gångvägen mot busshållplatsen Arågränd där vi tidigare huggit ner tre granar.

2022
¤   OVK, obligatorisk ventilationskontroll har utförts i alla hus av Sotarbolaget i Jämtland. I stort sett var det ett bra resultat. Alla anmärkningar i OVK-protokollet är åtgärdade av Riksbyggens fastighetsdrift.
¤   Investering i ett modernt övervakningssystem från JAADAB för våra FTX-fläktsystem samt för värme och varmvatten har skett. Anledningen till investeringen är att vi vill säkerställa en fortsatt bra drift av våra anläggningar och slippa kostsamma haverier.
¤   Föreningen har tagit del av Prestos paketerbjudande där man inventerar och säkerställer att skyddsrum fungerar enligt MSB:s regler.
¤   Under sommarhalvåret har Mästarna G.Persson målat träfasader, vindskivor, takfot, altaner, balkonger, garage m.m. i kvarteret. Putsning och målning har även att utförts på de betongytor som återfinns på flerfamiljshusen.
¤   Dagvattenbrunnarna har rensats av Werners Åkeri.
¤   Föreningsstämman beslöt enhälligt att föreningen ska ha Gemensam El, arbetet med detta genomfördes i början av juli av Högboms El. Föreningsstämman beslöt även att föreningen ska ha ett gruppavtal för bredband, detta genomfördes den 1 oktober. Föreningen har sedan tidigare gruppavtal för kabel-TV med Tele2.
¤   Armaturer på belysningsstolparna har bytts ut till moderna led-armaturer av Högboms El som även har monterat belysning i lekparken. Det monterades en belysningsmast med fyra led-armaturerna som ljuskällor med bra färgåtergivning så att de färgglada materialen i lekplatsen ska upplevas likadant oavsett tid på dygnet.
¤   J. Edströms Entreprenad utförde en hel diverse grävningsarbetet i kvarteret. 
¤   Dörrarna till cykelförråden och trädgårdsgruppens förråd bytts ut mot nya säkerhetsklassade ståldörrar med stålkarm från Daloc. 

Under våren, sommaren och hösten genomfördes det i föreningen även ett antal projekt i egen regi av medlemmar.
#   I fjol byggdes det en enkel gångväg upp mot busshållplatserna Arågränd. I våras ”dammsög” ett par medlemmar efter sandningssand inne i kvarteret och de byggde på och förstärkte gångvägen. Längre fram på försommaren kärrade ett gäng andra medlemmar ut stenmjöl som toppades på gångvägen. Därefter saltades gångvägen för att få en hård yta.
#   Trädgårdsgruppen med flera anlade en liten blomsteräng granne med Östfjällvägen 17. Man gjorde ett digert grundjobb med att ta bort en massa rötter och annat som fanns där. Därefter blev denna yta sådd med ”Ängsfröblandning Norrland” samt en ”Humleblandning”.
#   Det har avverkats en del träd under året. Samtidigt har det även planteras en del träd av trädgårdsgruppen under säsongen, däribland en pelarrönn, en skogslind och ett äppelträd. Både mot Storfjällvägen och Östfjällvägen är det en fin föryngring på gång. #   Där den gamla sandlådan låg nere vid 21-an har nu skapats den ”södra” perennrabatten, trädgårdsgruppen har även påbörjat planteringen av perenner där.

2021
¤   Besiktning, översyn av taken och byten av takpannor på våra fastigheter har utförts av Storsjötak.
¤   Badrumsrenovering med stambyten av liggande stammar och utbyte av vattenledningar m.m. har under året slutförts i föreningen. Arbetet har utförts av KM Bygg, Boströms Rör och Högboms El.
¤   Låssystemet har bytts ut, både i lägenhetsdörrarna samt i de gemensamma utrymmena av Gärdin & Persson.
¤   Värmesystemet har fått en ordentlig genomgång, översyn och nödvändiga justeringar. Arbetet utfördes av Riksbyggens fastighetsdrift.
¤   Ventilationssystemet har byggts om av Optimal Ventilation i tvättstugorna som även har utrustats med separata utsugsfläktar och luftmixdon för torktumlare och torkskåp. 
¤   FTX-ventilationsaggregaten har byggts om av Optimal Ventilation, dessa har nu kolfiltercylindrar.
¤   Det har genomförts en rensning av hela frånluftssystemet i lägenheterna och gemensamma utrymmen i våra hus av Sotarbolaget. Därefter har det utförts en OVK, obligatorisk ventilationskontroll i alla hus.

Under vintern sommaren och hösten genomfördes det i föreningen även ett antal projekt i egen regi av medlemmar.
#   I början av februari skottades alla garagetak. 15 medlemmar var inblandade och hjälptes åt, både på taken och marken samt några fixade hamburgare och fika när allt jobbet var klart efter två timmar.
#  Förutom normalt arbete på årets städdag kärrades det ut åtta kubikmeter matjord med skottkärror för att återställa grönytorna efter fibergrävningen. Samma dag såddes och gödslades även dessa ytor.
#   Linjemålning har utförts på alla parkeringsplatser. Genomgång av föreningens lokaler och en anpassning till verksamheten i dessa.
#   Den yttre miljön har fått en genomgång enligt plan. Det rensades bort mängder med stubbar med mera upp mot Storfjällvägen samt även längs kraftledningsgatan. De upprensade ytorna har toppats med matjord, krattats och har även såtts med gräsfrö. En ny enkel gångväg till busshållplatsen byggdes.
#   Träd har fällts både i egen regi och av inlejd entreprenör samt nya träd har planterats.
#   Trädgårdsgruppen m.fl. har flyttat om häckar i området, gjort nya planteringar med befintligt material på nya ställen m.m. Man har även anlagt en ny perennrabatt vid kvarterslokalen.
#   Det har monterats kontrastmarkering med prickar i trapporna av underhållsgruppen i alla flerfamiljshus enligt Boverkets allmänna råd.

2020
¤   Badrumsrenovering med stambyten av liggande stammar och utbyte av vattenledningar m.m. har genomförts i flera hus. Arbetet har utförts av KM Bygg, Boströms rör och Högboms El.
¤   Utökat skalskydd, kodlås på entréportarna. Arbetet utfördes av BB-gruppen.
¤   Justering och asfaltering efter fiberdragning.
¤   Renovering fasad på soprum och byte av dörr. Arbetet har utförts av KM Bygg.
¤   Renovering av vattenskada i tvättstugan på Östfjällvägen 9. Arbetet har utförts av KM Bygg, Boströms Rör och Högboms El.
¤   Byte av tvättmaskin på Östfjällvägen 11 har utförts av Marklunds Service.
¤   IP-Only slutförde installationen av fiber i alla lägenheter.

Under sommaren och hösten genomförde föreningen i egen regi ett antal projekt av medlemmar.
#   Lekparken erhöll en ordentlig upprustning och justeringar utifrån tidigare besiktning. Det har snickrats, målats i många härliga kulörer, splitsats rep, fixat till med rostfritt material samt fyllts på med EU-/gungsand m.m.
#   Sop/återvinningsrummet har målats och fått en uppdatering av skyltningen.
#   I samband med att vattenskador på tvättstugan på Östfjällvägen 9 målades väggarna av medlemmar.
#   Slutligen har kvarterslokalen målats om och fräschats upp.

2019
¤   Badrumsrenovering med stambyten av liggande stammar och utbyte av vattenledningar m.m. fortsätter. Arbetet har utförts av KM Bygg, Boströms Rör och Högboms El.
¤   Underhållsarbeten på värmesystemet. 
¤   IP-Only har utfört en nybyggnation av ett fastighetsnät (fiber) i kvarteret.
¤   BB-gruppen installerade en nyckebrickor- och kodläsare i alla entréportar.

2018
¤   Badrumsrenovering med stambyten av liggande stammar och utbyte av vattenledningar m.m. Arbetet har utförts av KM Bygg, Boströms Rör och Högboms El.

2017
¤   Badrumsrenovering med stambyten av liggande stammar och utbyte av vattenledningar m.m. 

2016
¤   Badrumsrenovering med stambyten av liggande stammar och utbyte av vattenledningar m.m. 

2015
¤   Underhåll av fasader.
¤   Utbyte av fasadarmaturer på husen.

2014
¤   Byte av garageportar till Hörmann takskjutportar.
¤   Rengöring av yttertak.

Målning av kvarteret sommaren 2022, utfördes av Mästarna G.Persson